[Aiina]

Bonjour à tous,

Je cherche une nouvelle banque car la Caisse d'épargne m'a achevé.

Suite à un refus d'étude de prêt pour un endettement à 41% avec 6K€ de reste à vivre et 200K€ d'épargne après projet et environ 700k€ d'encours prêt (sous prétexte que je n'ai pas assez d'épargne et que mon patrimoine n'est pas assez bien géré (???)), je vais aller vers d'autres horizons bancaires,

Je ne souhaite pas aller dans une banque en ligne car j'ai souvent une relation assez ténue avec ma banque, je ne connais aucune banque a part le crédit mutuel (que j'ai quitté suite à mes premiers prêts immo, les taux étaient délirants à l'époque)

Les pré-requis :

-Des conseillers bancaires qui en savent plus que moi
-Pas trop pénibles sur l'endettement
-qualité de service/site/appli
-qui n'assoment pas trop sur les frais
-bons produits de placement

Si vous avez un retour à me faire...

Merci beaucoup,

[Touful Khan]

Citation :

Publié par Aiina

-Pas trop pénibles sur l'endettement

En 2023 ca va être compliqué de dépasser les 33-35%, 41% tout le monde va te tej', les banques regardent pas le reste à vivre surtout si tu n'es pas salarié d'une grosse boite pérenne à un poste décisionnel. (ie, ou tu peux pas juste te faire virer avec la charrette de l'année)
Après je crois que tlm connait mon avis sur les banques françaises... Je n'ai plus rien en banque physique. mm si techniquement Boursorama reste une filiale de la SG.

[Jack Augoulot]

Désolé de te le dire, mais 200k d'épargne ce n'est pas grand chose, pour eux du moins. Tu n'es pas un client VIP qui peut faire pression comme ça, il te faudrait au moins le triple pour exercer une quelconque pression. Et encore.

41% d'endettement c'est sans doute trop comme le souligne Touful, suivant le contexte actuel, dans la plupart des banques tu vas te faire envoyer bouler de la même manière, je le crains. T'es profession indépendante il me semble ? Si oui, Red flag direct.

Pas plus tard que ce matin, j'ai demandé à renouveler mon "enveloppe pro" pour de futures dépenses. Il y a 4 ans j'avais obtenu un crédit à 0.1% d'intérêt. Là le bonhomme m'a regardé tout fébrile... "Jack... on est aux alentours des 5-6% mdr". J'ai beau avoir du blé chez eux, je vais pas avoir beaucoup de marge de négociation.

En ce moment les types sont tenus à la gorge par leur maison mère. Ils nont aucune manœuvre possible. Après bon, c'est ce qu'ils te disent en façade, mais quand tu fais parti de leur club VIP là ils sont aux petits oignons, mais il faut avoir un coffre bien garni.

[Aiina]

Je suis salarié d’une grosse boîte (cadre) je ne suis plus indépendant.

L’épargne je ne dis pas que c’est énorme mais à mon avis largement suffisant après avoir proposé la même chose en apport sur un projet largement viable..

C’est la goutte d’eau car ils ont fait n’importe quoi depuis 2 ans et demi que je suis chez eux sur cinq ou six sujets différents… amateurisme crasse

Je pourrai réduire l’endettement en ajoutant de l’appart mais je préférerais éviter …

[Bjorn]

Citation :

Publié par Aiina

Les pré-requis :

-Des conseillers bancaires qui en savent plus que moi
-Pas trop pénibles sur l'endettement
...
-qui n'assoment pas trop sur les frais
-

Je pense que tu rêves

[znog]

De toute façon la qualité du conseiller bancaire, c'est pas la marque de la banque c'est le conseiller(e) sur lequel tu tombes dans l'agence. Il y en a des bons et des moins bons. Le plus simple c'est d'aller visiter les agences dans ton coin et de tâter le terrain pour voir s'il y a quelqu'un de bien

[Lesterknob]

Citation :

Publié par znog

De toute façon la qualité du conseiller bancaire, c'est pas la marque de la banque c'est le conseiller(e) sur lequel tu tombes dans l'agence. Il y en a des bons et des moins bons. Le plus simple c'est d'aller visiter les agences dans ton coin et de tâter le terrain pour voir s'il y a quelqu'un de bien

Les bons partent très vite dans des banques privées (des vraies, pas celles où on vous met quand vous avez 50k d'encours), ou mieux en gestion de patrimoine.
La dernière fois que j'ai vu ma conseillère CIC (pourtant une conseillère "privée" soit disant, la plus haut de gamme de l'agence), elle m'a raconté connerie sur connerie.

[Max-x]

En même temps, de base c'est illégale de dépasser les 35% de taux d'endettement, y'a bien dérogation possible, mais surtout pour achat de résidence principale.

[Kocinsky]

Citation :

Publié par Aiina

Les pré-requis :

-Des conseillers bancaires qui en savent plus que moi

-bons produits de placement

Si vous avez un retour à me faire...

Merci beaucoup

Ca déjà ça n'existe pas. Même en banque privée tu serais pas à l'abri que les types te coûtent plus que ce qu'ils te rapportent.

Néanmoins, pour pas trop relou sur l'endettement, essaye de prendre rdv avec des banques plus obscures, et inconnues du grand public. Les frais seront plus élevés, t'auras moins d'accompagnement, mais ils seront moins regardant sur tes projets d'investissement. Pareil pour les placements, ils te proposeront rien de révolutionnaire mais ton épargne dans un dépôt à terme pourrait te rapporter un peu.

[Jack Augoulot]

Citation :

Publié par Aiina

Je suis salarié d’une grosse boîte (cadre) je ne suis plus indépendant.

L’épargne je ne dis pas que c’est énorme mais à mon avis largement suffisant après avoir proposé la même chose en apport sur un projet largement viable..

C’est la goutte d’eau car ils ont fait n’importe quoi depuis 2 ans et demi que je suis chez eux sur cinq ou six sujets différents… amateurisme crasse

Je pourrai réduire l’endettement en ajoutant de l’appart mais je préférerais éviter …

D'après ce que tu dis, ils estiment que ton plan de financement n'est pas suffisamment clair pour eux (avec une part importante d'immobilier si je comprends bien ?) et que ton apport de 200k ne permet pas de couvrir/compenser ce manque de clarté. Plutôt que de changer de banque, peut-être faut-il aller voir un conseiller financier et un comptable pour poser les bases de ton projet. Moi ça me parait être une étape importante, en plus ça éviterait de te griller avec d'autres banques...

Le banquier faut le voir comme une petite vieille qui a besoin d'être rassuré et limite, d'être accompagné ++ jusqu'au dépôt de dossier pour l'étude de prêt. Pour le moment tu n'as même pas passé cette étape...cela veut dire que mamie a vu rouge d'entrée de jeu et c'est pas bon signe.

[aziraphale]

Non ils disent que quand on est déjà à 41% d'endettement, c'est fini de contracter des prêts.
Et la réponse sera la même dans toutes les banques, tout simplement parce que c'est la loi
Et si ils enfreignent les règles c'est la banque qui sera condamnée si tu ne peux plus rembourser et que tu passes en surendettement.

Les seuls prêts que tu peux contracter dans un cas comme ça c'est les SOFINCO et autres, parce que les vérifications restent plus ou moins inexistantes encore aujourd'hui.

[Quild]

Citation :

Publié par aziraphale

Non ils disent que quand on est déjà à 41% d'endettement, c'est fini de contracter des prêts.
Et la réponse sera la même dans toutes les banques, tout simplement parce que c'est la loi
Et si ils enfreignent les règles c'est la banque qui sera condamnée si tu ne peux plus rembourser et que tu passes en surendettement.

Les seuls prêts que tu peux contracter dans un cas comme ça c'est les SOFINCO et autres, parce que les vérifications restent plus ou moins inexistantes encore aujourd'hui.

Il n'y a pas vraiment de loi qui interdise de s'endetter au-delà de 35%.
Par contre les banques ont des obligations de sécurité qui ont mené à fixer ce seuil arbitraire et débile. Le cas de Aiina par exemple, un endettement à 41% est bien sûr + supportable qu'un endettement à 31% pour un smicard.

En 2015 je m'étais endetté à la SG à 38.7% (salaire "net à payer" de 2895€, mensualités de 1122€). Après je sais pas si c'est le salaire net à payer ou le net imposable qui comptent vraiment, dans le second cas je descendais dans les 35%.
Quelques mois plus tôt je gagnais 2300€ avec 800€ de loyer et je constituais de l'épargne, donc je savais que mon budget était gérable.

Ce qu'il faut savoir c'est que les banques peuvent être responsables si elles te laissent trop t'endetter et que tu es dans la mouise après. C'est de là que vient le ratio de 33% (devenu 35%) considéré acceptable. Pour éviter de se retrouver mises en cause. Mais elles font des exceptions tous les ans, au cas par cas.
Les SOFINCO & co n'ont pas + le droit d'être léger sur les vérifications et peuvent se faire aligner.

[Max-x]

Citation :

Publié par Quild

Il n'y a pas vraiment de loi qui interdise de s'endetter au-delà de 35%.
Par contre les banques ont des obligations de sécurité qui ont mené à fixer ce seuil arbitraire et débile. Le cas de Aiina par exemple, un endettement à 41% est bien sûr + supportable qu'un endettement à 31% pour un smicard.

Par décision du Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d'endettement maximum est limité à 35 % depuis le 1er janvier 2022. En cas de non-respect de cette règle, les banques et établissements de crédits s'exposent à des sanctions.

Mais j'arrive pas a trouver plus de détails

[Quild]

Sommaire :

1. Peut-on obtenir un prêt immobilier hors normes du HCSF ?

Citation :

Publié par Max-x

Par décision du Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d'endettement maximum est limité à 35 % depuis le 1er janvier 2022. En cas de non-respect de cette règle, les banques et établissements de crédits s'exposent à des sanctions.

Mais j'arrive pas a trouver plus de détails

Citation :

Peut-on obtenir un prêt immobilier hors normes du HCSF ?

Les banques ont toutefois la possibilité de déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20% de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Jusqu’à fin juin 2023, au moins 80% de cette flexibilité maximale pouvaient être réservés aux acquéreurs de leur résidence principale dont au moins 30% aux primo-accédants, les 20% restants étant libres d’utilisation.
Depuis le 1er juillet 2023, une nouvelle décision du HCSF introduit un léger assouplissement des conditions d’octroi : la marge de flexibilité destinée à l’acquisition de la résidence principale passe de 80% à 70%, avec toujours au moins 30% de cette souplesse réservée aux primo-accédants. Il reste donc 30% que les banques peuvent octroyer hors norme aux profils qui les intéressent.
Qu’on soit primo-accédant ou investisseur locatif, les profils les mieux placés pour obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement excédant les 35% sont ceux qui affichent les meilleurs critères :

• Revenus élevés
• Emploi stable avec évolution de carrière
• Apport personnel conséquent
• Reste à vivre important
• Saut de charges nul voire négatif (différence entre le futur ex-loyer et la mensualité de crédit à assumer).
  

On assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023, élément décisif pour décrocher le financement de tout projet immobilier. Rappelons par ailleurs que le nouveau calcul du taux d’endettement pénalise les investisseurs : le HCSF impose la méthode classique plutôt que la formule différentielle qui permettait de déduire les revenus locatifs de la mensualité, ce qui favorisait le taux d’endettement.

https://www.magnolia.fr/actualites/i...dettement-2023

Tu trouveras plein d'autres sources si tu n'aimes pas celle-ci.

[Thesith]

Citation :

Publié par Quild

Il n'y a pas vraiment de loi qui interdise de s'endetter au-delà de 35%.
Par contre les banques ont des obligations de sécurité qui ont mené à fixer ce seuil arbitraire et débile. Le cas de Aiina par exemple, un endettement à 41% est bien sûr + supportable qu'un endettement à 31% pour un smicard.

En théorie parce que d'expérience (mon père bossait en banque avec les pros) je peux te dire que c'est pas aussi simple. Le nombre de client qu'il avait et qui était tous les mois rickrack alors qu'il se dégageait du 7/10k par mois c'était fou . Ils arrivaient à connaître des fins de moi difficile uniquement à cause de leur train de vie. Ca les mettait même parfois dans le rouge.

Donc cette règle est loin d'être idiote. Après là dans le cas Aiina, c'est vrai que là c'est frustrant. Vu le niveau d'épargne, vu le reste à vivre.
Mais bon faut bien définir une règle, le but c'est pas qu'emmerder les gens c'est aussi les protéger d'eux même. (bon aussi d'éviter que les banques fassent n'importe quoi aussi)

On peut trouver que l'Etat ne devrait pas réglementer autant, mais c'est un autre débat.

[Quild]

Citation :

Publié par Thesith

En théorie parce que d'expérience (mon père bossait en banque avec les pros) je peux te dire que c'est pas aussi simple. Le nombre de client qu'il avait et qui était tous les mois rickrack alors qu'il se dégageait du 7/10k par mois c'était fou . Ils arrivaient à connaître des fins de moi difficile uniquement à cause de leur train de vie. Ca les mettait même parfois dans le rouge.

Donc cette règle est loin d'être idiote. Après là dans le cas Aiina, c'est vrai que là c'est frustrant. Vu le niveau d'épargne, vu le reste à vivre.
Mais bon faut bien définir une règle, le but c'est pas qu'emmerder les gens c'est aussi les protéger d'eux même. (bon aussi d'éviter que les banques fassent n'importe quoi aussi)

On peut trouver que l'Etat ne devrait pas réglementer autant, mais c'est un autre débat.

Ah je maintiens, la règle est idiote. Après y'a des gens qui le sont aussi.
Et je veux bien croire que c'est hyper courant et absolument pas dépendant des niveaux de revenus ou professions.
C'est moins le cas dans ma boîte actuelle, mais y'a 10 ans j'avais des collègues dans les 70k€ de revenus qui t'expliquaient qu'ils étaient les classes moyennes prises à la gorge par Hollande.

D'où la pertinence de faire du cas par cas

@Aiina : Les autres critères je sais pas, d'autant plus que ça dépend de l'agence et de l'équipe du moment, mais pour ton projet soit tu vas voir un courtier, soit tu tentes d'approcher toutes les banques à proximité de ton domicile ou lieu de travail pour voir laquelle se sort un peu les doigts pour creuser le truc. Ou tu regardes comment écrire à un responsable au-dessus de l'agence elle-même.

[Touful Khan]

Restent les prêts privés ensuite, qui eux ne sont pas soumis à ce genre de limitation.

[Aiina]

Comme déjà dit ce n'est pas du tout interdit de dépasser les 35%, en plus ce qui est encore plus cocasse c'est que je leur propose un endettement moindre à ma situation actuelle dans laquelle "ils m'ont mis" découvrant après 8 ans et des feuilles relevés d'urssaf sur chaque prêt que mes revenus étaient des BNC a 34% d'abattement... Depuis j'ai changé de métier.

Enfin bon bref, de toute façon j'ai une solution de repli avec la vente à terme pour ne pas avoir à passer par la banque donc le projet se fera quoiqu'il arrive mais je cherche vraiment à changer de banque par principe.

Citation :

Publié par Jack Augoulot

D'après ce que tu dis, ils estiment que ton plan de financement n'est pas suffisamment clair pour eux (avec une part importante d'immobilier si je comprends bien ?) et que ton apport de 200k ne permet pas de couvrir/compenser ce manque de clarté. Plutôt que de changer de banque, peut-être faut-il aller voir un conseiller financier et un comptable pour poser les bases de ton projet. Moi ça me parait être une étape importante, en plus ça éviterait de te griller avec d'autres banques...

Le banquier faut le voir comme une petite vieille qui a besoin d'être rassuré et limite, d'être accompagné ++ jusqu'au dépôt de dossier pour l'étude de prêt. Pour le moment tu n'as même pas passé cette étape...cela veut dire que mamie a vu rouge d'entrée de jeu et c'est pas bon signe.

C'est parfaitement clair pour eux je pense, simplement ils estiment que 200K€ d'épargne n'est pas suffisant pour 850k€ d'encours prêt auto financés par des loyers (même mon prêt de RP est quasi entièrement compensé) sur un patrimoine valant ~2M, que mon patrimoine est mal géré

Bref je vais faire la tournée des banques, on verra bien au feeling