[znog]

Citation :

Publié par Leydjin

Je suis d'accord sur presque tout, mais seulement partiellement. Les zones, la taille des villes (certains considèrent qu'une ville compte des centaines de milliers d'habitants) et des villages (300, 1500, 3000 habitants ???), les accès routiers, le contexte familial, le type de magasins et de loisirs, les écoles, etc., sont autant de facteurs à prendre en compte. Il est donc difficile de comparer ou d'argumenter avec des exemples généraux.

Tout à fait.. j'énumère quelques points de vigilance

En tout cas pour moi @Lesterknob prend son sujet à l'envers, le premier problème n'est pas la rentabilité d'une location en ville mais d'aller ou non vivre (et d'investir si la priorité est le fric) "à la campagne"




si on fait un peu de sociologie électorale sur ces 20 dernières années, le vote Le Pen et les gilets jaunes, se sont les rurbains, ceux qui se retrouvent (contraints ou "poursuivant leur rêve" de maison, chien, pelouse....) en périphérie des villes. Résultat : dépendance totale à la bagnole et précarité énergétique

Ce qui me semble montrer que partir vivre "à la campagne" n'est pas forcément synonyme de satisfaction.





ça c'est pour les ménages et les rurbains, mais idem pour les retraités qui rêvaient de la campagne toute leur vie professionnelle et qui se retrouvent loin de tout

Citation :

Voiture garée face au sas d’accès du centre, ticket numéroté bien en main, certains de ceux qui patientent sur les alignements de sièges de la vaste salle d’attente ont parcouru des centaines de kilomètres. Ce jeudi de fin d’hiver, ils ont fait la route depuis Blois (Loir-et-Cher), Orléans (Loiret), Chartres (Eure-et-Loir) ou Sens (Yonne), ils ont grimpé dans un train à Rennes (Ille-et-Vilaine), Nantes (Loire-Atlantique), Niort (Deux-Sèvres), Tours (Indre-et-Loire) ou Poitiers (Vienne). « Certains arrivent même en avion depuis Toulouse, en passant par Orly, sait le docteur Sébastien Tavolaro, radiologue. Ils passent une semaine médicale en région parisienne, enchaînent examens et rendez-vous chez divers spécialistes… »

Citation :

C’est sa Citroën qu’évoque la secrétaire de collège tout juste arrivée de Toury, en Eure-et-Loir. « J’habite à 95 kilomètres d’ici, une heure de route parce que tout allait bien, parfois il en faut trois », précise la quinquagénaire coiffée de blond cendré, foulard fleuri au cou. Son généraliste est à 40 kilomètres de chez elle, son dentiste à 54 kilomètres, son futur chirurgien orthopédiste en région parisienne… « Alors il faut, énumère-t-elle, compter le gazole, le stationnement, les dépassements d’honoraires, de plus en plus, et les demi-journées que je dois poser quand je ne trouve pas de rendez-vous le mercredi, le soir ou pendant les vacances scolaires. »

https://www.lemonde.fr/m-perso/artic...2_4497916.html



ni ville ni campagne, personnellement, je suis fan de la banlieue

[Lesterknob]

Même en tenant compte de ce que vous dites, je pense que l'achat immobilier n'est rentable que pour y habiter.
L'achat immobilier pour y faire du locatif direct, jamais je fais ça. Vous me parlez de l'effet de levier. Je peux très bien emprunter aussi pour des SCPI, qui me rapporteront une meilleure perf, certaines sans frais d'entrée, avec une meilleure dilution du risque, zéro charge mentale, zéro risque de squat (on parle souvent de baux commerciaux donc bon, voilà)

Et surtout, l'imposition n'a rien à voir.
Taxe foncière, qui revient à grignoter un % du capital (même pas un % des revenus), IFI si on est très riche (c'est pas mon cas), prélèvements sociaux, IR, frais de notaires..
Refaisons le calcul pour mon appart. Tranche à 41%, 17% de PS, la TF me reviendrait environ 10% du loyer brut. Les frais de notaires on va les prendre sur 25 ans, et ça me donne environ 6% du loyer brut.
Donc en nu, je paierais 74% du loyer brut en impots et charges diverses.
En meublé, je paierais 54%.
Si j'ai de la vacance locative, par exemple un changement de locataire avec un mois de pause entre deux, je vais devoir payer un mois de loyer en frais d'agence, et les frais montent respectivement à 63%/82%. Sachant qu'en meublé les locataires restent moins longtemps..
Résumé, si j'ai un revenu du capital, par exemple SCPI logée en AV, je paie 30%, point. L'imposition du loyer en direct est près de deux fois supérieure à celle du capital.*
J'avoue ne pas connaitre la fiscalité de la SCPI détenue en direct.
Cette imposition me dissuade d'acheter un bien pour le louer, mais elle me dissuade même, je pense, de louer un bien que je possède déjà (et donc au moment où les frais de notaire, d'agence, sont payés, et à un moment où ça serait logique de mettre en location un bien qu'on habite pas)

Mon raisonnement me parait rationnel. Je ne vais pas prendre le risque de squat, de dégradation, perdre la jouissance de mon bien, tout ça pour 500e par mois.

Quels seraient les gains à espérer en mettant mon logement sur airbnb ? Idéalement en confiant ça à une agence de gestion.
Quelle serait l'imposition ?

*Si on compte un propriétaire qui paie l'IFI, qui a un rendement locatif dans la moyenne (comme le mien), qui n'a pas de chance et se retrouve à lisser les FDN sur une période plus courte, comme 10 ans, il peut se retrouver avec une imposition supérieure à 100%. Même largement supérieure à 100% si son bien a une faible rentabilité locative. C'est délirant.
Qui va faire l'effort d'acheter un bien pour avoir le plaisir de payer des impots ? Pas moi

Citation :

Publié par Leydjin

(...)
Dans le cas présent, il semble que la recherche de rentabilité soit le principal moteur de la décision. Cependant, il est important de ne pas négliger les aspects non financiers comme tu le souligne, tels que la qualité de vie et le bien-être personnel.

Pourquoi utiliser chatgpt pour me répondre ?

[jaxom]

Ton raisonnement est juste mais biaisé. Tu compare une scpi, qui revient a avoir des actions d'une société , a un impot sur le revenu alors que dans ton cas tu as un taux d'IR de 41%. ( + charges sociales)

Dans ton cas il faut clairement passer par une société, quel que soit la forme, si tu veux investir, et la la comparaison fait sens. Voire une holding long terme pour zapper totalement l'IR en réinvestissant dans d'autres biens tes benefices.

Et attention aux nombreux frais cachés des SCPI , ca n'est pas si rose que ca.

[Lesterknob]

Quelle serait la fiscalité dans ce cas ?
Un CGP m'avait parlé de SCPI en SCI. C'était en réalité peu intéressant, l'imposition totale revenait à plein si tu sortais l'argent de la SCI.
Dans une optique de transmission pourquoi pas, mais c'est loin d'être mon cas.

[Leydjin]

Citation :

Publié par Lesterknob

Pourquoi utiliser chatgpt pour me répondre ?

Seulement pour corriger les fautes.
Je connais bien ta situation. J'ai vendu mon appartement en centre ville d'une ville de 20k habitants (avec toutes les nuisances) qui était payé pour acheter 2 maisons en campagne sur un même terrain. J'ai également mon entreprise avec.
Seulement, j'ai acheté à 8km à peine de la dites ville, du coup je n'ai quasiment plus que des avantages et 90% des nuisances ont disparues !
J'ai fait le choix de mettre la deuxième maison en gîte, il était également hors de question que je passe en location. J'ai fait la totale avec une rénovation global en ne laissant que les 4 murs, presque une reconstruction des maisons. En comptant les isolations pour transformer les logements en catA je pense que même sur 30 ans je n'aurais pas eu de rentabilité en location classique.
Maintenant c'est luxueux et tout est fait pour que les charges soient les moins élevés possibles (pompe à chaleur, vitrage de qualité avec volets roulants meme sur les nombreux velux, chauffe eau solaire, panneaux solaire etc).
J'ai aussi bossé comme un fou pendant des années sur les rénovations, c'est certain qu'en passant par des entreprises tu n'arrives pas à la moitié. Même si il faut bien se dire qu'on ne peut pas toujours tout faire soit même.
(Sans correction...)

[Lesterknob]

Merci !
Effectivement la location courte durée semble avoir des avantages, je vais regarder de ce côté là.

[znog]

Citation :

Publié par Lesterknob

Merci !
Effectivement la location courte durée semble avoir des avantages, je vais regarder de ce côté là.

Le hic outre le coût des travaux, c'est que dès que tu confies le boulot à des agences, elles te bouffent ta marge

Nous on loue en meublé à des étudiants et vue la tension sur le marché immobilier, on reloue du jour au lendemain avec une annonce lbc (c'est un bon équilibre boulot/paperasse/rentabilité, même en zone de contrôle des loyers et le prêt se rembourse tout juste) mais la proprio précédente faisait du Airbnb et là il faut une agence/conciergerie


en tout cas même avec la forte dégradation de la situation et vue la pénurie, l'immobilier peut réellement être intéressant, à condition d'être très bosseur et/ou très futé

[Lesterknob]

Pour tout te dire, c'est vraiment par contrainte hein.
Si je devais investir dans un actif que je louerais, ça ne serait pas de l'immobilier. Par exemple j'ai un ami qui loue des voitures à des chauffeurs uber !

[znog]

Citation :

Publié par Lesterknob

Pour tout te dire, c'est vraiment par contrainte hein.

personnellement c'est ma moitié qui aime ça, moi je pense comme toi

outre la rentabilité pas évidente, si ça l'amuse de se taper le boulot

[Leni]

Bonjour tout le monde !

Avec ma moitié on se lance dans un projet d'acquisition de notre résidence principale. On découvre, franchement, on en est à la première étape à savoir déterminer notre capacité d'emprunt et notre apport et donc aller voir nos banquiers puis probablement d'autres agences puisque visiblement les banques sont souvent plus motivées à démarcher de nouveaux clients qu'à garder ceux qu'ils ont déjà (mais on va tenter, toute ma famille est à la BNP et mon père y a bossé je vais tenter de faire jouer ça au mieux par exemple). J'ai une idée assez précise de notre capacité de remboursement mais c'est j'imagine les banques qui auront le dernier mot là-dessus.

Je me pose quelques questions sur le PTZ, le truc c'est qu'on ne veut pas habiter en lotissement, on est plutôt friands tous les deux d'être tranquilles à la campagne relativement isolés, donc le neuf ça paraît compliqué, les terrains constructibles qui ne sont pas en lotissement se vendent assez chers, c'est pas forcément viabilisé, bref => surcoût.
On viserait donc plutôt de l'ancien mais soit ça implique de ne bénéficier d'aucune aide en termes de prêt (et de l'ancien en bon état bah ça risque d'être en dehors de notre budget dans ce qu'on recherche), soit il faut des rénovations conséquentes pour que ça représente 25 % du coût total du projet afin de bénéficier du PTZ, qui s'élèverait à 56K€ max dans la zone où on se trouve.

Le truc c'est que tous les deux on est des billes, donc on passerait par un maître d'oeuvre pour mener à bien un projet de rénovation si c'est ce que l'on choisit (ça c'est déjà quasi décidé je ne suis absolument pas capable de surveiller la bonne marche d'un chantier et de coordonner des artisans), on se garderait des trucs genre peintures, carrelages simples, pose cuisine etc. avec des membres de nos familles qui touchent un peu et nous aideraient. L'idée serait pas forcément de faire un très gros chantier réno à tout refaire, mais trouver un bien qui pourrait bénéficier d'un petit rafraîchissement et d'une amélioration de sa performance énergétique pour avoir un bien à notre goût, à un prix sympa tout en bénéficiant du PTZ.

Des JoLiens se sont-ils lancés dans quelque chose de ce genre pour leur résidence principale ? La difficulté qu'on a pour l'instant c'est déjà d'écumer les annonces, c'est facile de se projeter dans de l'ancien en très bon état, mais c'est difficile de voir le potentiel de biens un peu moches qui pourraient être transformés pour pas tant de frais que ça. Ceux qui l'ont fait avez-vous des conseils à apporter sur la recherche, sur comment se familiariser avec les biens et surtout comment parvenir à se faire une idée approximative en une ou deux visites de combien coûteraient les rénos qu'on voudrait ?

Par ailleurs une question relative aux travaux éligibles au PTZ : il est indiqué que sont éligibles les travaux d'amélioration de la performance énergétique qui ne font pas l'objet d'un éco-PTZ. Du coup on oublie logiquement la plupart des travaux d'amélioration de la performance énergétique ? si on ne peut faire financer par exemple une PAC, de l'isolation ou des panneaux par un PTZ et qu'il faut que les travaux de réno représentent 25 % du coût total de l'opération, ça signifie du coup des travaux de rénovation d'une ampleur importante, peut-être davantage qu'un simple rafraîchissement... et est-il possible de monter un projet avec un PTZ, puis une demande d'eco-PTZ derrière une fois propriétaires, en faisant en sorte que le tout ne dépasse pas notre capacité d'emprunt ? Bref, c'est un peu flou.


Pour l'apport dans l'idéal on aimerait le garder le plus bas possible, je tire plus de rentabilité de mon argent que le taux que je paierais à une banque donc je préfère ne pas vider mon compte en banque quitte à rembourser un peu plus/plus longtemps. Mais visiblement les banques sont un peu chiantes récemment avec ça, pensez-vous toutefois pour que des primo-accédants il soit possible de pas dépasser 20 % d'apport ? ça me ferait chier de mettre davantage (on va solliciter mes parents pour voir si un petit coup de pouce est possible en termes de donation/avance sur héritage mais je suis pas sûr qu'ils aient assez de liquidités sachant que j'ai deux adelphes et que je veux pas qu'ils soient lésés)


Voilà, je vous remercie en tout cas, on se renseigne déjà pas mal (et on a acheté un bouquin mdr) mais il y a des points vraiment encore incertains là-dedans avant de pouvoir définir avec précision ce que l'on souhaite. Au vu de ces circonstances me recommanderiez-vous d'ailleurs un courtier ?

[DK]

Expérience perso donc probablement peu pertinente :

(i) On pensait pareil sur notre banque puis finalement on les a contacté, ils ont été top et on a eu un super taux (car bel apport), pas mal de facilités, etc. Par contre, c’est des dingos, ils nous ont proposé des mensualités délirantes (selon nous) en disant qu’on pouvait se le permettre au regard des revenus (plusieurs connaissances ont été dans la même situation). La réalité c’est que c’est peut-être possible si tu manges des nouilles pendant 25 ans mais c’était pas notre plan… donc on a visé un truc drastiquement inférieur et je suis bien content car une fois que t’ajoutes ce que tu ne payes pas en tant que locataire + les coûts supplémentaires inhérents à une maison… c’est plus le même coût. Donc je dirais de faire gaffe à ce qu’ils proposent.

(ii) On voulait de l’ancien, on a donc visité de l’ancien (vraiment ancien genre 1ère moitié du 19ème), y’a deux trucs : des vieilleries (beaucoup), du refait (rare).

Concrètement on était chaud sur une ancienne assez incroyable mais en fait l’ampleur des travaux… On a pris du refait à neuf. J’ai du coup récupéré les factures des travaux et franchement ça se chiffre en des sommes mirobolantes car en vrai le moindre truc (même pas gros) maintenant ça chiffre direct (sachant qu’à mon avis tout n’a pas été facturé… tmtc). La réalité en fait, c’est que les vieilleries étaient au final pas si bon marché quand je vois le coût des travaux.

Point d’attention : certaines banques commencent à conditionner leurs offres à la performance énergétique. Si elle est sous un certain seuil, ils te forcent à faire des travaux. À vérifier donc. (Cas belge).

Du coup, au final on regrette pas car on est aussi des billes, on travaille beaucoup, on a un gamin en bas-âge, et nos proches habitent à 4h+ de route. En somme : le refait à neuf a aussi le prix de notre tranquillité et parfois ça compte. (Puis ça veut pas dire que y’a pas de taf de déco/aménagement/etc., sans même parler du jardin).

Sur la question du courtier, tous mes proches dans l’immobilier m’ont dit la même chose : « on te connait, t’es suffisamment méthodique pour faire aussi bien sans surcoût et vous avez un bon dossier ». Donc j’en ai conclu qu’à moins d’être borderline et pas avoir du tout le temps ou savoir comment se servir d’un téléphone, c’est peut-être pas nécessaire. En tout cas, ça l’a pas été pour nous, notre banque ayant joué le jeu direct.

Sur l’apport : en Belgique pas de problème d’être à - de 20%. Pour notre profil, ils nous avaient dit 10% mini je crois. On est monté par choix bien au-dessus des 10 et même 20%.

(Edit : C’était en 2023, ça peut jouer pour les trucs bancaires donc je précise).

[jaxom]

Citation :

Publié par Lesterknob

Quelle serait la fiscalité dans ce cas ?

Je ne suis pas un spécialiste , et la fiscalité pour tout ce qui est location , c'est extremement complexe et peut changer selon chaque cas. Il faudrait qu'ils fassent une grosse simplification un jour en France. Donc a prendre avec des pincettes, et voir en detail avec un expert comptable :

Tu investit en te basant sur une societe a l'IS , vu que ton IR est très haut. ( differents choix possibles, sarl sas et autre avec chacune leur particularité) , ce qui te permet de reduire enormément ton benefice en faisant passer pas mal de choses sur la société ( amortissement, impots , couts, cout du pret, etc), si tu t'arrete ici tu es taxé a l'IS donc 15 ou 25% selon les benefices. tant que tu ne sors pas l'argent de la société.

Etape supplémentaire : tu cree une holding au dessus, une maison mere qui fait le lien, qui s'occupera de recuperer les benefices et redistribuer sur d'autres sociétés pour chaque autre investissement que tu fais. L'imposition entre societe fille et holding est tres faible. Mais surtout, si ta holding detient 95% de tes sociétés filles, c'est considéré comme une comptabilité intégrée entre les sociétés, et les benefices que tu fait d'un coté peuvent etre réinvestis dans d'autres sociétés sans passer par la case impots , l'investissement dans de nouveaux projets devient une charge.

Si tu sors tes benefices de ta holding, tu es taxé comme d'hab a 30% de flat tax sur la holding, comme une scpi, alors qu'avec une sarl tu te fais allumer par l'urssaf de souvenir. Mais dans tous les cas un tel montage est surtout interessant pour réinvestir. Et t'oblige a tenir une compta. Ta scpi personnelle quoi.

Grosso modo ca avantage pas mal les gros investisseurs. Ce montage est compatible avec de la location meublée et saisonniere.

Citation :

Publié par Leni

mais c'est difficile de voir le potentiel de biens un peu moches qui pourraient être transformés pour pas tant de frais que ça. Ceux qui l'ont fait avez-vous des conseils à apporter sur la recherche, sur comment se familiariser avec les biens et surtout comment parvenir à se faire une idée approximative en une ou deux visites de combien coûteraient les rénos qu'on voudrait ?

Si tu n'a pas peur de rénover, il faut imaginer le bien juste en pensant aux espaces ( en faisant la difference entre mur porteur et cloisons), a l'environnement autour et a la qualité du gros oeuvre, en oubliant TOUT le reste. C'est pas toujours facile mais ca permet encore de faire de bonnes affaires. Mon appart principal personne n'en voulait, il etait immonde visuellement ( cuisine bleu foncé en lambeaux, cloisons n'importe ou, fenetres des années 60, etc etc) , une fois rénové il a pris énormément de valeur. Profite en pour casser les prix si tu vois qu'ils n'arrivent pas a vendre.

Discute avant ta recherche avec des sociétés de rénovation autour de toi pour que tu aie une idée d'un prix global de réno dans ta region au m2 , sauf eau et electricité qui est plus au nombre de pieces, comme ca tu saura ce que ca te coutera a chaque visite. Perso je sais que je m'en sors a 500€ / m2 pour de la réno totale + 4000€ d'electricité s'il y a besoin. Il y a rarement besoin de refaire l'eau. donc je connais mon budget "au pire". Mais il ne faut pas rever : sauf si tu connais personnellement les entreprises de réno, ce qui est mon cas, ils te feront rarement de bons prix te permettant de faire de vraies affaires. Ta marge de manoeuvre sera surtout sur le prix a l'achat, donc ne soit pas trop gentil, personne ne l'est.

Pour l'apport, de ce que j'ai entendu en 2024 , c'est limite impossible sans apport a 20% sur un bon dossier, et 30% et plus sur un mauvais. Ca a énormément bougé en un an.