[Steel]

Bonjour à tous,
J'en appelle à la sagesse Jolienne pour un cas relativement épineux.
Un couple d'amis a signé, en novembre 2021, une promesse unilatérale de vente pour acheter un terrain, ainsi qu'un contrat de construction de maison.
4500€ ont été versés (3000 + 1500).

Une des personnes du couple n'est plus en mesure, depuis janvier 2022, de travailler pour rapporter des fonds, ni même d'être présente pour l'autre. Ca risque de durer plusieurs mois / années. On est sur de la force majeure (mais je ne sais pas ce que ça vaut ici).
La deuxième personne du couple se retrouve donc seule dans ce projet de construction de maison, qu'elle ne pourra financièrement pas assumer seule.
Elle envisage donc de se rétracter.

Est-ce que vous savez si c'est possible de se rétracter sans perdre les 4500€ ? Ni perdre davantage d'ailleurs ?
Est-ce que vous voyez des axes pour aborder le sujet, ou des personnes à qui demander conseil ?

Merci à vous pour vos lumières <3

[Gardien]

Je dirais contacter le notaire qui à gérer la vente en premier lieu.

IMO, c'est mort pour les 4500€ mais elle doit pouvoir annuler la vente.

[[0]Draki]

Bah c'est très simple en faite.

J'imagine que l'achat est financer par un crédit.

Donc le compromis de vente est soumis des condition suspensive, notamment a l'obtention du dit crédit.
Crédit qui ne sera pas accordé par la banque puisque l'une des personne a perdu ses revenu.

Le compromis de vente est annulé, les sommes versée au notaire seront rendu.

Le CCMI dispose également de conditions suspensive, notamment l'achat du terrain.
Pas de terrain, pas de construction, donc rupture du contrat de construction.

Tes amis doivent néanmoins obtenir un refus écrit de la banque, pour prouver aux notaire qu'ils se rétracte pour cette raison là.

[Gardien]

Citation :

Publié par (0)Draki

Bah c'est très simple en faite.

J'imagine que l'achat est financer par un crédit.

Donc le compromis de vente est soumis des condition suspensive, notamment a l'obtention du dit crédit.
Crédit qui ne sera pas accordé par la banque puisque l'une des personne a perdu ses revenu.

Le compromis de vente est annulé, les sommes versée au notaire seront rendu.

Le CCMI dispose également de conditions suspensive, notamment l'achat du terrain.
Pas de terrain, pas de construction, donc rupture du contrat de construction.

Tes amis doivent néanmoins obtenir un refus écrit de la banque, pour prouver aux notaire qu'ils se rétracte pour cette raison là.

IMO c'est un peu tard... SI ca a été signé en novembre, y a pas un délai max pour çà ?

[[0]Draki]

Citation :

Publié par Gardien

IMO c'est un peu tard... SI ca a été signé en novembre, y a pas un délai max pour çà ?

Non.
Le compromis donne une date de signature définitive estimé, mais non contractuelle.
Pour une signature de compromis en Novembre, il a dut avoir une date estimé a Mars-Avril 2022

Dans le cadre d'achat pour faire construire, le compromis a pour clause l'obtention du crédit, et du permis de construire, donc il faut voir très large et il ne faut pas être pressé.
Tu ne va pas acheter un terrain si tu n'es pas sur de pouvoir le payer, et de faire construire ta maison dessus

Constitution du/des demande de prêt -> Attente -> Retour des offres -> Attente délais rétractation -> Acceptation des offres -> Signature CCMI -> Dépôt de permis -> Attente -> Permis accepté -> 2 mois d'affichage du permis ->Permis validé - Et là tu signe l'achat de ton terrain (certaines étapes sont réalisé en parallèle mais t'a compris l'idée ^^)

Chaque étape peux foirer, ou prendre du temps.

J'ai signé mon compromis d'achat en Avril 2021 avec une date estimé par le notaire a Octobre 2021 pour la signature définitive, et on a finalement signé le 22 novembre.

[Bjorn]

A moins que ce soit spécifique pour la construction, il y a bien généralement un délai max pour faire jouer la clause de non obtention du crédit. On peut pas faire jouer la clause au bout de 3 mois la bouche en cœur. En général.

Après oui faut voir avec le notaire, notamment quel est le risque d'effectivement se faire attaquer en justice si vous laissez tomber.

[Ghainor/Rodrek]

Si le crédit est commencé et si il s'agit d'une force majeur il faut peut être voir les conditions d'activation de l'assurance du crédit ?

[Xubfin]

le meilleur conseil à donner à ton pote, c'est de payer une consultation d'un avocat.
Le notaire, si c'est le sien et pas celui du vendeur/constructeur, il pourra te donner des pistes mais il a un intérêt objectif à ce que la vente se fasse et en général les notaires sont pas super pointus en contentieux.

Je croyais que JoL n'avait pas vocation à blabla... Ceux qui répondent et avancent des choses, est-ce qu'ils connaissent la différence entre un compromis de vente et une promesse ? Bref go avocat vu les choses en jeu je suis étonné qu'ils ne l'aient pas déjà fait.
On a quelques avocats/juristes sur jol mais on raisonne rarement sur des faits lacunaires.

Mais bon Draki dit que c'est très simple Manque plus que l'expertise d'Eden et on est bon.

[[0]Draki]

Citation :

Publié par (0)Draki

Non.
Le compromis donne une date de signature définitive estimé, mais non contractuelle.
Pour une signature de compromis en Novembre, il a dut avoir une date estimé a Mars-Avril 2022

Mon compromis indique cela :

Citation :

Condition de réalisation de la condition suspensive
Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 313-1 et suivants susvisés et la condition
suspensive sera réalisée dès la remise par la banque au BÉNÉFICIAIRE de l'offre écrite et de
l'agrément par l'assureur du ou des emprunteur(s )au contrat d'assurance collective du ou des prêt(s),
telle que prévue aux articles L 313-1 et suivants susvisés, de consentir le crédit aux conditions
principales sus-énoncées.
Durée de la condition suspensive
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 17 Juillet 2021.
Toutefois, si le délai ci-dessus convenu était dépassé sans que l'établissement financier n'ait
répondu à la demande du BÉNÉFICIAIRE, la durée de la présente condition suspensive sera
prolongée jusqu'à la réponse dudit établissement financier.

Si Steel poste ici c'est qu'il lui manque cette info (le couple d'amis on connait hein)
Après il en fera ce qu'il faut
On a pas la situation, mais j'imagine que depuis Novembre ils sont monté leurs demande, voir obtenu une réponse...

Par besoin d'être avocat pour comprendre, mais cela ne m'étonne pas que Xubfin ai besoin d'aide.

Citation :

Publié par Bjorn

A moins que ce soit spécifique pour la construction, il y a bien généralement un délai max pour faire jouer la clause de non obtention du crédit. On peut pas faire jouer la clause au bout de 3 mois la bouche en cœur. En général.

Après oui faut voir avec le notaire, notamment quel est le risque d'effectivement se faire attaquer en justice si vous laissez tomber.

C'est très probablement spécifique aux construction vu que la constitution de la demande de prêt est plus longue (devis travaux annexe, devis construction, assainissement, viabilisation...).
Compromis le 9 Avril, la notaire a indiqué une date de réception d'offre le 17 juillet max, plus de 3 mois.
Et dans notre cas on a signé le 10 octobre (Par contre on a bien évidement prévenu la notaire/la vendeuse)

[Xubfin]

Bravo, tu as signé un contrat. Tu es donc un fin connaisseur du droit des contrats. (Level up !)

Donc bien évidemment si la condition suspensive d'obtention du crédit n'a pas encore été levée, la banque fera un refus de prêt compte tenu des changements de la solvabilité des acquéreurs.
Mais ça c'est évident. Je pense qu'OP se pose la question de casser la vente, une fois le crédit accepté.
Et là, c'est beaucoup plus compliqué.
Mais Draki a la solution évidente a une question complexe.
Quelqu'un peut lui demander de résoudre la fusion à froid ? en 2 lignes il va trouver la solution évidente.

[[0]Draki]

Citation :

Publié par Xubfin

Mais ça c'est évident. Je pense

C'est là le problème, tu pense

Rien n'indique dans le poste de l'OP qu'il est dans la situation que tu décris.
Si tu réflechi 2s, y'a même de grande chance que ça ne soit pas le cas, car tu ne signe pas un acte définitif d'achat moins de 3 mois après une promesse, ce n'est pas possible de faire les démarche. Rien que pour le permis tu a 2 mois de réponse de la mairie + 2 mois d'affichage.

Je repond avec les informations que j'ai.

(Ce n'est pas la peine de me répondre, en plus d'être condescendant, tu dit de des choses a coté de la plaque, tu n'est donc plus un Jolien pertinent a lire)

[Xubfin]

Donc tu mélanges joyeusement, date de réitération, obtention du permis de construire et obtention du crédit.
Le crédit c'est 60j en général après la signature de la PV. Mais tu peux l'obtenir en 2 semaines ou en 3 mois, ça dépend des banques et des dossiers...
Bref, tu parles des délais pour obtenir le PC dont on se fout globalement vu que c'est pas lié aux conditions de solvabilité.
Et quand on met une réitération à 6 ou 9 mois, ça ne change absolument rien au délai accordé pour l'obtention du crédit.

Je te mets également en IL, vu la qualité de tes participations sur jol depuis des années, je continuerai quand même à cliquer pour lire tes posts quand j'aurai envie d'une bonne poilade.

Pour finir, la condescendance c'est de répondre à ceux qui disent de voir avec un professionnel parce que les enjeux et solutions sont potentiellement complexes, MAIS C'EST TRES SIMPLE, quand on est absolument pas éduqué sur le sujet.

[Bjorn]

Citation :

Publié par (0)Draki

Rien n'indique dans le poste de l'OP qu'il est dans la situation que tu décris.

Ben rien n'indique non plus que la clause suspensive est encore dans les temps et tu sors "c'est simple c'est comme ça" alors que du coup tu n'en sais rien non plus.
Et le délai d'obtention de l'offre de crédit n'a pas forcément de rapport avec le fait qu'ensuite la vente se fasse dans ce temps là. Ce temps c'est le temps que te laisse le vendeur pour faire les démarches et surtout lui indiquer que tu as fait les démarches et qu'elles sont infructueuses. Ensuite que la concretisation prenne bien plus de temps, ca change rien. La question se pose clairement et la réponse est loin d'être évidente, il est tout à fait possible que le délai prévu soit dépassé, même si derrière le prêt est effectivement débloqué bien plus tard.

[Krarsht]

Quelques pistes :

Pour la promesse de vente c'est mort, mais si le compromis n'a pas encore été signé, ils disposent de 11 jours après la signature de celui-ci pour se rétracter sans frais... Donc théoriquement, aller jusqu'au compromis permet de bénéficier d'un second délai de rétractation.

Pour le contrat de construction, il faut le relire, si la condition au dessus est remplie et s'il y a une sorte de condition suspensive liée à l'achat du terrain, ça peut le faire.

[baboudumonde42]

Question con : ils ont pas une assurance crédit qui prend ce genre de cas en charge? Je pensais que c'était obligatoire .

[Bjorn]

Sans savoir l'événement difficile de savoir si c'est un sinistre couvert par une éventuelle assurance.

Sinon pour le compromis c'est 7 jours. Les 11 jours c'est le délai avant lequel on peut pas accepter l'offre de pret.

[Xubfin]

Citation :

Publié par baboudumonde42

Question con : ils ont pas une assurance crédit qui prend ce genre de cas en charge? Je pensais que c'était obligatoire .

assurance perte d'emploi c'est facultatif et cher.

Publié par Bjorn (#31236279)

Citation :

Sans savoir l'événement difficile de savoir si c'est un sinistre couvert par une éventuelle assurance.

Sinon pour le compromis c'est 7 jours. Les 11 jours c'est le délai avant lequel on peut pas accepter l'offre de pret.

C'est bien 10 jours à compter du lendemain de la notification. (loi SRU modifiée par la loi Macron il y a maintenant quelques années pour passer de 7 à 10 jours)

Citation :

Publié par Krarsht

Quelques pistes :

Pour la promesse de vente c'est mort, mais si le compromis n'a pas encore été signé, ils disposent de 11 jours après la signature de celui-ci pour se rétracter sans frais... Donc théoriquement, aller jusqu'au compromis permet de bénéficier d'un second délai de rétractation.

Pour le contrat de construction, il faut le relire, si la condition au dessus est remplie et s'il y a une sorte de condition suspensive liée à l'achat du terrain, ça peut le faire.

Il y a confusion. La promesse de vente et le compromis sont des avant-contrats. C'est l'un ou l'autre mais pas les deux. Tu dois confondre avec l'offre d'achat qui ne dispose pas de délai de rétractation et qui se place avant la signature de l'avant-contrat.

Bref, démonstration est faite, s'il en était besoin, que le sujet est complexe, la jurisprudence touffue et on peut pas se limiter à des approximations ou raisonner par "logique" vu les enjeux.

[Steel]

Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses ! C'est très apprécié, et je vous en suis vraiment reconnaissant.

Pour information, le rendez-vous avec la banque pour signature du prêt devait avoir lieu début janvier 2022. La personne restante du couple a purement et simplement annulé le RDV, comme l'autre n'était pas là pour signer.

Mon entourage m'a unanimement parlé de la condition suspensive sur le prêt, ce que je relis ici.
Le couple n'étant en effet plus solvable je ne les vois plus obtenir un prêt et ce n'est de toute façon pas souhaitable... Reste à savoir, comme cela a très justement été relevé ici, si ils sont dans les délais pour récupérer l'engagement initial. Je vous mets donc les extraits des documents qui me semblent pertinents ci-dessous.

J'ai l'impression que la somme versée pour la construction de maison sera facile à récupérer (conditions suspensives de 12 mois). Pas de souci à ce niveau selon moi.

Celle pour la promesse unilatérale de vente pourrait être plus compliquée car les délais sont plus serrés.
Mais à ma connaissance il n'y a pas de "date prévisionnelle pour la signature de l'acte authentique" (voir ci-dessous). Cette date doit être calée "dans les 15 jours au plus tard suivant la levée de l'option" (voir l'article VII ci-dessous). Elle ne serait donc pas définie.
Ce qui ferait que, même si la demande de crédit n'a pas encore été faite (/signée / je ne sais pas ce qui fait foi), le délai pour la réalisation des conditions suspensives serait encore d'actualité. Ca reste à vérifier.
S'il y a eu une date prévisionnelle communiquée (ce que je m'empresse de demander...) j'ai l'impression que ça sera compliqué à récupérer.

Ainsi, il faudrait récupérer 2 refus de prêts par des banques, et les conditions suspensives se réaliseraient.


Dans un souci de combler les lacunes de l'OP, et comme j'ai obtenu une copie des contrats ce week-end, voici quelques extraits des deux documents :

La condition suspensive du prêt sur la promesse unilatérale de vente dit ça :

Citation :

Les sommes à provenir des emprunts auxquels le BENEFICIAIRE déciderait de recourir devraient, lors de la vente, être devenues effectivement et définitivement disponibles. Dans ce cadre, le BENEFICIAIRE s'oblige :
-> à produire au PROMETTANT pour analyse, une étude financière préalable organisme de Crédit ;
-> à n'effectuer toute démarche définitive auprès de son organisme de crédit que tout autant qu'il aura eu confirmation de la date prévisionnelle de signature de l'acte authentique

L'emprunt présente les caractéristiques suivantes :
Banque :
Montant :
Durée :
Taux d'intérêts (max) :

Dans ce cadre, le BENEFICIAIRE s'oblige à effectuer sa demande de crédit dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle le Lotisseur aura porté à la connaissance du BENEFICIAIRE la date prévisionnelle de signature de l'acte authentique.
Il devra dans ce délai d'un mois justifier par un écrit au PROMETTANT l'identité des organismes sollicités lequel pourra, en l'absence de production à l'issue de ce délai, en exiger la communication à tout moment.
Si dans ce délai d'UN mois, le BENEFICIAIRE n'a pas déposé de demande de crédit auprès d'au moins 2 organismes bancaires, ou si le BENEFICIAIRE refuse de répondre dans le délai requis à la mise en demeure de justifier de cette démarche auprès du promettant, la présente promesse de vente sera considérée automatiquement et nécessairement comme caduque et les parties seront déliées de leurs engagements résultant des présentes.
Dans cette hypothèse, la faute ou la négligence du BENEFICIAIRE étant acquise, celui-ci s'engage à verser au promettant à titre de clause pénale forfaitaire, une somme égale à l'indemnité d'immobilisation versée au titre des présentes.
Dans un délai de deux mois après le dépôt de la demande, le BENEFICIAIRE devra notifier au promettant les offres de prêt qui doivent être obtenues, et au moins 2 attestations ORIGINALES en cas de refus. Le BENEFICIAIRE s'oblige à en justifier au PROMETTANT (les copies seront systématiquement REJETEES)
A défaut de notification dans le délai de 48 heures suivant la réception de ses offres de prêt par le BENEFICIAIRE, la promesse sera caduque sans accomplissement de formalité, et l'indemnité d'immobilisation sera conservée.

D'autres éléments dans la promesse :

Citation :

VI Durée et modalités de réalisation de la promesse
La présente promesse est consentie et acceptée pour une durée devant expirer dans un délai de 15 jours après la réalisation des conditions suspensives, et au plus tard le 30/06/2022
- Levée de l'option par le bénéficiaire : au terme de ce délai, si le BENEFICIAIRE décide d'acquérir, il en fera notification par lettre recommandée avec AR au PROMETTANT
- Caducité de la promesse à terme échu : à défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir levé l'option aux conditions et délai ci-dessus, alors même que les conditions suspensives incombant au PROMETTANT auront été remplies, le BENEFICIAIRE sera déchu des droits que lui confère la promesse de vente qui deviendra caduque de plein droit, par la seule survenance du terme. L'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT. Le BENEFICIAIRE autorise le Notaire à la reverser directement entre les mains du PROMETTANT
- Prorogation du terme : par convention entre les parties, le délai de réalisation de la promesse de vente pourra être prorogé en vue de permettre la levée de conditions suspensives

VII - Entrée en jouissance

Le transfert de propriété auront lieu le jour de l'acte authentique à intervenir par le notaire XXXX, dans les 15 jours au plus tard suivant la levée de l'option

Et sur le contrat de construction de maison :

Citation :

En conformité avec l'article L. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, le présent Contrat est conclu sous les conditions suspensives suivantes :
- Acquisition par le maître de l'ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire
- Obtention des prêts
- Obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives
- Obtention de l'assurance "dommages-ouvrages"
- Obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l'ouvrage lui seront remboursées.

La condition d'obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières.

Le maître de l'ouvrage déclare ne pas bénéficier d'emprunts (blabla)

Ces conditions suspensives devront être réalisées dans un délai maximum de 12 mois à compter de la signature du Contrat.

Les travaux commenceront dans un délai maximum de 4 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l'article 2-2 des conditions générales.

(au temps pour mes cours de dactylographie que j'ajourne depuis si longtemps)


Pour répondre aux autres éléments :

Citation :

Si le crédit est commencé et si il s'agit d'une force majeur il faut peut être voir les conditions d'activation de l'assurance du crédit ?

Pas de crédit commencé

Citation :

le meilleur conseil à donner à ton pote, c'est de payer une consultation d'un avocat.

Le notaire, si c'est le sien et pas celui du vendeur/constructeur, il pourra te donner des pistes mais il a un intérêt objectif à ce que la vente se fasse et en général les notaires sont pas super pointus en contentieux.

Yes pour l'avocat. Je suis d'accord.
Pour le notaire il n'y a que le notaire du vendeur.

[[0]Draki]

@Steel : des news ?